かしこい相続の日本相続研究所

～相続で困る人を｢ゼロ｣にするブログ～

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こんにちは！

W杯予選、残念ながら日本は引き分けでしたね。
ですが、新監督のハリルホジッチ。
この方は、選手１人１人の脈拍や体重、
血圧などの数値までも管理している凄い方です。

以前、会見で
選手１人１人の名前を上げながら
伸びしろについてコメントをしていました。
きちんと１人１人を見ているぞ。
という指導の仕方は私たちも見習う点が多くありそうですね。

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前回はタワーマンションの
節税効果のメリットにクローズアップしました。

今回はタワーマンション購入に関して
事前に知っておくべきリスクについて説明します。

タワーマンションの高層階を賃貸に出すとなると、
高額な家賃を払い続けることが出来る
財力のある人に限られてしまうので、
入居者探しが難しくなります。

また、
維持費や修繕費にお金がかかることも
気づきにくい落とし穴です。
ビルトイン式の空調やシステムキッチンなどは、
壊れたり古くなったりして総入れ替えすると
百万円単位の費用がかかることもあります。

節税するつもりで高級マンションを買ったはいいものの、
5年10年するうちに空室が増えてきて収益性が落ち、
その一方で維持費がかさんで目を白黒させるのでは、
上手な対策とは言えません。

そう言う意味では
タワーマンションは、相続後、
早目に売ってしまうのもポイントです。

維持費や修繕費がかからず
無難な利用法と考えることができます。

相続税の節税だけを考えるのであれば、
それで構わない訳ですし、
はじめから売却を念頭に置くのであれば
割り切って直ぐに買い手がつきやすい物件を
選ぼうという気にもなるでしょう。

おおよそ15年で設備の寿命が来る場合が多く、
大規模修繕の時期にあたることも多いので
それまでに手放すことも想定しておくのが良いでしょう。

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こんにちは。
まだまだ暑い日が続きますね。

最近、FIFAでの汚職問題が浮き彫りになっていますね。
このニュース、一見、日本には関係無いように思えますが、
実はかなり重要な話でもあります。

なんでも、
2018年と2022年のW杯開催地が状況によっては
変更となる可能性があるためです。

2022年W杯開催地に日本は以前から
積極的に立候補をしていましたので、
カタールが今回の汚職問題の件で見送られると、
日本でのW杯開催も考えられます。

今後の進展が楽しみです。

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今回も、
前回に続きましてタワーマンション節税についての記事を書きます。

タワーマンションを使った相続税対策は
弊社のセミナーでも良く取り上げている内容ですので、
しっかりと学習してきましょう！

おさらいを兼ねて説明すると、
タワーマンションは
相続税対策に高い効果を発揮する不動産として人気があります。

例えば、2億で買ったマンション１戸が
7,000万円程度の評価になるようなことがあります。

なぜこのようなことが起こるのかは、
タワーマンション１戸あたりの
土地建物の評価を見ていくとわかります。

タワーマンションの土地評価は、
あくまでも専有面積によって決まります。

たとえ路線価の高い地域にあっても、
土地は全戸で共有してますので、
１戸あたり土地専有面積はさほど広くありません。
一戸建てを買うより、土地の評価はずっと少なくて済みます。

また建物評価は、低層階も高層階も固定資産評価で、
広さや造りが同じならば評価額は同じになります。

つまり、
高層階の方が人気があり、
資産価値としても高くなります。

相続財産評価額としては同じ7,000万円でも売りに出すと
高層階の方が市場価値は高いことは間違いありません。
よって高層階であればあるほど、
購入価格と評価額の乖離が大きくなります。

低層の部屋が1億円で、高層階が1.5億円ならば、
高層階に住戸を買っておく方が
評価減の効果がより大きくなるのです。

仮に評価額がどちらも5,000万円であれば、
その圧縮額は、
低層階の場合は5,000万円、高層階の場合は1億円です。

また、この部屋を賃貸で人に貸すにしても、
家賃は高層階の方が断然高く設定することになります。
（次回へ続く）

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こんにちは。
先日NHKで福島原発の特集をしておりました。
未だに放射線量が高すぎるようで、
原子炉の核燃料の撤去をするためにロボットを使いながら
の作業が続いているようです。

ですが、原子炉の完全撤去の見通しははかなり先になるようです。
今後の福島原発の対策がどうなるのか気になる次第です。

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さて、今回は前回の続きとなります。

タイトルの通りですが、
収益性を期待して不動産を購入する場合は、
｢机上の空論利回り｣に注意が必要です。

｢机上の空論利回り｣というのは、
とにかく不動産を売りたい業者が、
｢このマンションを買って人に貸すと、こんなにも高い利回りを得られますよ｣と、
購入した際の“おいしいところ”だけクローズアップして説明し、
その気にさせるセールスの手法です。

一見、利回りは良い数字になっていても、
実際には賃料に妥当性がなかったりして、
キャッシュフロ－を考えると、
とても良い利回りとは言えないものがありますので
注意が必要です。

不動産の広告に記載されている利回りを信用して買ったものの、
実際にはいくらも手元に残らず、
むしろ借金だけを背負っている失敗例は山ほどあります。

次回は、
節税効果の高いマンションとして人気がある、
タワーマンションについての記事を書きます。
なぜタワーマンションを節税効果が高いのか？
タワーマンション節税にデメリットやリスクがあるのか？
といった問い合わせを多くいただきますので、
ご検討中の方は是非次回の記事をお読み下さい。
（次回に続きます）

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送信頂く際にご相談などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
またアンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
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※申し訳ありませんが今回は申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。

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こんにちわ！！

台風が、また近付いてきましたね。
前回の台風よりも威力が大きいということなので
皆さん、通勤時は十分気をつけてくださいね。

今回は、
環付請求の続きをやる前に、
最近流行っている、
タワーマンションを活用した相続対策について
ご説明したいと思います。

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以前、このブログでも書いた通り

相続対策として不動産を活用することは、定番となっています。

なぜ、不動産活用が定番なのか？ということは、
相続税対策の種類を参照して下さい。

そんな中、同じ不動産でも
タワーマンションを利用すると、相続対策に一層効果が出るとも言われています。

なぜか？と言いますと、
タワーマンションは土地評価額が低いからです。

通常、

土地評価額＝地積×路線価（1平米あたりの単価）

という計算をします。

マンションの場合、
部屋数に応じて、敷地権を掛けるため、地積が小さくなります。

タワーマンションの場合、
通常のマンションよりも部屋数が圧倒的に多いため、
地積が通常よりも結構下がるので、
土地評価額が下がることになります。

不動産の評価額＝土地評価額＋建物評価額

という計算をしますから、
結果的にタワーマンションの方が
普通のマンションよりも効果的ということが理解できますね。

また、
不動産は貸家にすることで、
土地は約8割、建物は7割に評価を下げることが可能です。

更に、貸家の土地は、
小規模宅地の評価減を適用できるので
土地評価額を5割の評価にすることが可能です。

例として、
本来の土地評価:2000万円

貸家にすると、、
土地評価額：1840万円

さらにこれに、
小規模宅地の評価減の5割が適用され

最終的な土地評価額：920万円

当初の半分以下の評価になりました。

このように、タワーマンションは節税効果が大きい部分があります。

しかし、いいことばかりではなく、
タワーマンション自体がそもそも高値であること、
利回りは他のマンションの方が良い場合もあること、
将来的に近くに新しいタワーマンションが出来ると時価が下落する、
など、デメリットも当然発生します。

通常のマンションに比べて、資金繰りが難しい所もあるので、
もし、タワーマンションでの相続対策をしようとしている時には、
リスクがあることも承知の上で考えることが大切です。