かしこい相続の日本相続研究所

～相続で困る人を｢ゼロ｣にするブログ～

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こんにちは！

最近は暑い日が続きますね。
７月は猛暑がずっと続くようです。
このような猛暑が続くと３月の花粉は飛散量が心配ですね。

なんでも春に有名な杉の花粉は、
夏のこの時期の暑さによっておしべの成長具合が変わってくるため、
それに比例して花粉の飛散する量が変わってくるみたいですよ。

さて、今回もMS法人についてお勉強していきましょう。

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（前回からの続き）

さて、前回は、
MS法人と医療法人の違いについてご説明させて頂きました。

今回はMS法人にフォーカスして、内容を説明していきます。
MS法人は医療法人と異なり、
営利目的を持って事業を行えるということまでは大丈夫でしょうか？

では、
MS法人は具体的にどんな営利目的な事業が行えるのか？
を以下で説明します。

ＭＳ法人で行う事業の内容は以下のようなものです。

【MS法人で行う事業】

・不動産事業として医療法人に対して病院の土地・建物を賃貸する

・診療報酬の請求業務

・病院で使う備品類の管理・販売

・医療法人に対して医療機器のリース

・金融機関からの資金調達と医療法人への貸付

と、
このように幅広く事業が展開することが出来ます。

そして更に、
MS法人を作ることで得るメリットは
具体的には以下のように相続税も含めて大きく6つあります。

【ＭＳ法人を作るメリット】

１．医療経営と医業収益の分散による法人税の節税ができる

２．所得の分散による所得税の節税ができる

３．財産の分散による相続税の節税ができる

４．医療法人とＭＳ法人の経営を分離できる

５．医業と連携した新たな事業展開の可能性がある

６．資金調達がしやすくなる

次回は個別に詳しく見ていきたいと思います。

（次回へつづく）

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こんにちは！

W杯予選、残念ながら日本は引き分けでしたね。
ですが、新監督のハリルホジッチ。
この方は、選手１人１人の脈拍や体重、
血圧などの数値までも管理している凄い方です。

以前、会見で
選手１人１人の名前を上げながら
伸びしろについてコメントをしていました。
きちんと１人１人を見ているぞ。
という指導の仕方は私たちも見習う点が多くありそうですね。

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前回はタワーマンションの
節税効果のメリットにクローズアップしました。

今回はタワーマンション購入に関して
事前に知っておくべきリスクについて説明します。

タワーマンションの高層階を賃貸に出すとなると、
高額な家賃を払い続けることが出来る
財力のある人に限られてしまうので、
入居者探しが難しくなります。

また、
維持費や修繕費にお金がかかることも
気づきにくい落とし穴です。
ビルトイン式の空調やシステムキッチンなどは、
壊れたり古くなったりして総入れ替えすると
百万円単位の費用がかかることもあります。

節税するつもりで高級マンションを買ったはいいものの、
5年10年するうちに空室が増えてきて収益性が落ち、
その一方で維持費がかさんで目を白黒させるのでは、
上手な対策とは言えません。

そう言う意味では
タワーマンションは、相続後、
早目に売ってしまうのもポイントです。

維持費や修繕費がかからず
無難な利用法と考えることができます。

相続税の節税だけを考えるのであれば、
それで構わない訳ですし、
はじめから売却を念頭に置くのであれば
割り切って直ぐに買い手がつきやすい物件を
選ぼうという気にもなるでしょう。

おおよそ15年で設備の寿命が来る場合が多く、
大規模修繕の時期にあたることも多いので
それまでに手放すことも想定しておくのが良いでしょう。

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こんにちは。
まだまだ暑い日が続きますね。

最近、FIFAでの汚職問題が浮き彫りになっていますね。
このニュース、一見、日本には関係無いように思えますが、
実はかなり重要な話でもあります。

なんでも、
2018年と2022年のW杯開催地が状況によっては
変更となる可能性があるためです。

2022年W杯開催地に日本は以前から
積極的に立候補をしていましたので、
カタールが今回の汚職問題の件で見送られると、
日本でのW杯開催も考えられます。

今後の進展が楽しみです。

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今回も、
前回に続きましてタワーマンション節税についての記事を書きます。

タワーマンションを使った相続税対策は
弊社のセミナーでも良く取り上げている内容ですので、
しっかりと学習してきましょう！

おさらいを兼ねて説明すると、
タワーマンションは
相続税対策に高い効果を発揮する不動産として人気があります。

例えば、2億で買ったマンション１戸が
7,000万円程度の評価になるようなことがあります。

なぜこのようなことが起こるのかは、
タワーマンション１戸あたりの
土地建物の評価を見ていくとわかります。

タワーマンションの土地評価は、
あくまでも専有面積によって決まります。

たとえ路線価の高い地域にあっても、
土地は全戸で共有してますので、
１戸あたり土地専有面積はさほど広くありません。
一戸建てを買うより、土地の評価はずっと少なくて済みます。

また建物評価は、低層階も高層階も固定資産評価で、
広さや造りが同じならば評価額は同じになります。

つまり、
高層階の方が人気があり、
資産価値としても高くなります。

相続財産評価額としては同じ7,000万円でも売りに出すと
高層階の方が市場価値は高いことは間違いありません。
よって高層階であればあるほど、
購入価格と評価額の乖離が大きくなります。

低層の部屋が1億円で、高層階が1.5億円ならば、
高層階に住戸を買っておく方が
評価減の効果がより大きくなるのです。

仮に評価額がどちらも5,000万円であれば、
その圧縮額は、
低層階の場合は5,000万円、高層階の場合は1億円です。

また、この部屋を賃貸で人に貸すにしても、
家賃は高層階の方が断然高く設定することになります。
（次回へ続く）

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こんにちは。
先日NHKで福島原発の特集をしておりました。
未だに放射線量が高すぎるようで、
原子炉の核燃料の撤去をするためにロボットを使いながら
の作業が続いているようです。

ですが、原子炉の完全撤去の見通しははかなり先になるようです。
今後の福島原発の対策がどうなるのか気になる次第です。

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さて、今回は前回の続きとなります。

タイトルの通りですが、
収益性を期待して不動産を購入する場合は、
｢机上の空論利回り｣に注意が必要です。

｢机上の空論利回り｣というのは、
とにかく不動産を売りたい業者が、
｢このマンションを買って人に貸すと、こんなにも高い利回りを得られますよ｣と、
購入した際の“おいしいところ”だけクローズアップして説明し、
その気にさせるセールスの手法です。

一見、利回りは良い数字になっていても、
実際には賃料に妥当性がなかったりして、
キャッシュフロ－を考えると、
とても良い利回りとは言えないものがありますので
注意が必要です。

不動産の広告に記載されている利回りを信用して買ったものの、
実際にはいくらも手元に残らず、
むしろ借金だけを背負っている失敗例は山ほどあります。

次回は、
節税効果の高いマンションとして人気がある、
タワーマンションについての記事を書きます。
なぜタワーマンションを節税効果が高いのか？
タワーマンション節税にデメリットやリスクがあるのか？
といった問い合わせを多くいただきますので、
ご検討中の方は是非次回の記事をお読み下さい。
（次回に続きます）

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この度、「開業医の相続対策」のポイント整理冊子を作成いたしました。
大きく相続税法が変ったので、ドクターを取巻く状況も日々刻々と変化 をしています。
「開業医の相続対策」のポイント整理冊子により、
更なる知識を深めて頂き、皆様のお役に立てれば幸いです。

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（１）お名前、（２）医療法人名、（３）クリニック名、（４）送付先住所、（５）電話番号
を記入のうえ、ご送信下さい。
送信頂く際にご相談などがありましたら、お聞かせ頂ければと思います。
またアンケートを同封いたしますのでＦＡＸにてご返信いただけましたら幸いです。
ご協力お願いいたします。
※申し訳ありませんが今回は申し込み先着順で20名の方とさせていただきます。

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こんにちは。

GWも終わってしまいましたね。

天気にも恵まれていましたが、梅雨の時期も近付いてきました。

２０１５年の梅雨入り予想は6/4〜6/11の間と言われています。

このさっぱりした気候がいつまでも続いて欲しいですね。

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前回のブログにも書きましたが、
安易に物件選定をしてしまうと大きなリスクを負うこともあります。

では、どのような物件を選ぶべきなのでしょう。

一口で言うと、収益性の高い物件です。
そして収益性の良し悪しのカギとなるのは立地です。

駅から近い、幹線道路に面している、大型商業施設や学校などが近くにある。
近い将来、新駅ができるなど、人が多く集まってくる場所には、
賃貸アパート・貸し店舗・駐車場のどの需要が高く、
安定的な収益を得ることができます。

賃料収入が増えすぎて、課税資産が膨らんで相続税が高くなるのが心配な人は、
贈与で賃貸不動産を子や孫に譲り、賃料収入をそちらに流すという回避策もあります。

地方の人が都心にマンションなどを買おうとするときに、
｢土地勘がないために、どこのマンションを買えばいいかわからない｣という声を聞きます。
また｢収益性を見込める物件が欲しいが、自分では見つけられない｣という声を聞きます。

その点で言えば、
意見を求める相手は、以下のに詳しい方が望ましいでしょう。

①    不動産の事情に詳しい

②    投資の視点だけではなく、相続税対策の視点も備えている

③    ニーズの高い賃貸不動産を把握している

などの条件を満たす専門家であることが大事です。

（次回に続きます）

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こんにちは。

ようやく春らしい暖かい日が続くようになりましたね。
話は変わりますが、弊社は渋谷にオフィスと構えています。
先日、渋谷のスクランブル交差点で以下のようなデモ運動があったようです。

http://blogos.com/article/110202/

これから外国人労働者も増えて
ますます低労働賃金化、非正規雇用化が進んでいくのかもしれませんね。

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現金を不動産に換えて所有することは、
将来の相続税を大きく圧縮することができます。
一億円の現金は一億円の評価にしかなりようがありませんが、
一億円で不動産を購入するとその評価額は一億円より低くなる、というものです。

土地は路線価を基本として評価し、建物は固定資産税で評価するためです。
また、賃貸不動産の場合は、その土地に対してさらに評価減ができます。
｢相続税を下げたければ現金より不動産でもて｣というのは相続税対策のセオリーで、
ほぼ全ての資産家にお勧めできる方法なのですが、
不動産であれば何を買っても良いかというとそうではありません。

所有することが大きなリスクを負うことになる物件もありますので気をつけて下さい。
次のような物件は｢収益性の低い不動産｣です。

●維持費が割高なアパート・マンション
入ってくるお金に比べてメンテナンスなどで出て行くお金の割合が高い。

●借り手のつきにくいテナントビル
テナント事業が赤字になるだけでなく、空室対策で頭を悩ませることになる。

●駅から遠い場所にあるコインパーキング
駐車する人が少なく利用客が少ない

●資材置き場程度の雑種地や使えない空き地
固定資産税だけかかり、収益性がない

これらの物件は収益性が低いにも関わらず、
相続税の課税対象資産にはしっかりと含まれます。
たとえば｢賃貸アパートの建つ土地は｢貸家建付地｣となり、
評価減の対象となりますが、ポイントは賃借人が入っていることです。

評価の時点で６ヶ月を超えて入居者がいない、
入居募集をしていない、このようなことがありますと、
実態として賃貸の用に供していない部屋は自用地とみなされ、
評価減の対象外と判断されるリスクがあります。

つまり効果的な節税はできないのです。
相続税対策として不動産を購入する場合は、
こうした｢お荷物物件｣を買うことのないように気をつけて下さい。

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こんにちは。

いよいよ桜の花のつぼみが少しづつ膨んできました。

春が待ちどうしいですね。

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相続が発生した際には、相続税額を計算するための資産の評価を行います。

この評価額を減少させるように工夫すれば課税対象になる資産額が少なくなり、節税が可能です。

この評価減を行うためにまず知ってもらいたいのは『小規模宅地の特例』です。

改正前は以下のような特例内容でした。

■居住用の土地（自宅敷地）であれば240㎡まで8割減。

■特定事業用の土地（商店など自ら事業について用いている敷地）であれば400㎡まで8割減。

■賃貸事業用の土地（アパートなどの敷地）であれば200㎡まで5割減。

最大80％もの評価減になるので、生前に適用条件と適用範囲を確認し最大限利用できるように考えてください。自宅敷地が6,000万円（200㎡）で、これに小規模宅地の特例を適用すると、6,000万円×80％＝4,800万円の減額。

つまり、自宅敷地については6,000万円のところ、1,200万円の評価額で良いとなります。

さて、ここで特記したいことは2015年1月1日以降に発生した相続については適用条件が変更されより使い安くなりました。

■居住用の土地（自宅敷地）であれば240㎡まで8割減。→240㎡までを330㎡まで拡大

■特定事業用の土地（商店など自ら事業について用いている敷地）であれば400㎡まで8割減。→改正前の制度では、自宅敷地240㎡と特定事業用宅地400㎡bに調整計算を行い、合わせて400㎡までの適用でしたが、改正後は自宅敷地330㎡と特定事業用宅地400㎡の両方に限度免責いっぱいまで適用できるようになりました。

税制上のメリットが大きく、相続税を節税するために欠かせない特例です。

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こんにちは。

いよいよ花粉の季節が到来ですね。

さて、今回は、
出資持ち分の減らし方についてを説明していきます。

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前回のおさらいから少し入ります。

前回は、出資持ち分ということを勉強しました。
この出資持ち分というものは、
医療法人が持つ、株式のようなものということでした。

しかし、通常の株式会社と異なる点は以下の２点です。
・配当ができない。
・換金が難しい

の２点が大きな問題点でした。

そのため、
医療法人の資産の評価が高くなり、
医療法人を誰かに受け継ぐときに多額の相続税が掛かってしまう。
これが前回までに説明をさせて頂いた点でした。

さて、今回は
この出資持分をいかに下げるか？ということを説明していきます。

さっそくですが、結論から言いますと、
出資持ち分を下げる方法は、
医療法人の利益部分を小さくするということです。

具体的にどういうことか？と言いますと、
医療法人の支出を大きくするという認識です。
医療法人が医療行為を行う→利益が生まれる。
この生まれた利益を減らしていき、資産の評価も減らすという構図です。

減らす方法としては、
医療機器を最新のものにする、
病院の工事、改装をする、MS法人を作り会計を分ける。
などです。

医療機器などに関しましては、
減価償却がありますので、購入後も毎年、損金を発生させることができます。

余談としまして、
光学検査機器、調剤機器、回復訓練機器などは６年、
手術機器などは５年まで減価償却の耐用年数が有効です。

また、
医療行為以外の業務を行うMS法人を作り、会計を分けるのも大きな対策法です。
例えば、Ａ病院で３月の売り上げが500万円あったとしましょう。
なにもしなければこのままで、医療法人の評価がどんどん上がっていきます。

しかしここで、
MS法人が院内清掃や医療機器のリースを行うということで、
Ａ病院と契約を結んでいたとします。
このサービス代が月に100万円だとします。

そうしますと、Ａ病院は毎月100万円を支払いますので、
500万−100万＝400万円
が利益額となり500万円よりも下がりました。

ここで、
100万円下がったけれども、利益も下がってしまったな。
と思う方もいれませんね。
しかし、MS法人に100万円を分けたということですので、
外部にお金が出ていったということとは異なります。

MS法人に流れていった100万円は、
MS法人の役員である家族や親族の方に配当金という形で流すことが可能です。このとき、MS法人に入った100万円も配当や給与といった形で放出することで、MS法人の資産評価も下げるということがポイントとなっています。

このようにして、
出資持分を減らしていき、医療法人の評価を下げた段階で
承継をするというのがポイントです。

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こんにちわ！！

前々回の記事試してみる価値大いにあり！還付請求（２）の続きになります。

今回はどのよう場合還付を受けるのかをみていきましょう！
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前回は、
なぜ還付請求（税理士によって評価額が変わるのか）が起り得るのかを
４つの理由で説明しました。

①土地に関する権利関係や個別性が非常に複雑であること。

② そもそも、相続に不慣れな税理士が多い。

③ 相続税に詳しくない税理士が多い。

④不動産に弱い税理士が非常に多い。

以上4点が大きな要因でした！

つまり、相続税において一番難しいところは不動産にあります。
実際、相続税による還付請求が認められる事由のほとんどが土地の評価がほとんどです。

それでは、どのような土地でそのようなことが起こりやすいのでしょうか？

①不整形な土地（正方形ではなく、形の悪い土地）
②かなり広大な土地（空き地やアパートなどの）
③区分評価出来る土地（自宅駐車場貸家などが一筆にある場合）
④法令上の制限がかかる予定がある土地（都市計画や区画整理など）
⑤高圧線が上に通る土地
⑥４ｍ以下の道路に面した土地（セットバックに該当する土地）
⑦市街地にある田畑や山林
⑧高低差のある土地
⑨空港に近い土地

などなど、様々なケースで起きています。

土地が絡んだ相続税の納付に関しては、
10人に7人が還付を受けられると言われています。
また、平均で1200万円の還付を受けております。

さらに、
多くの相続税の還付を得意にした税理士事務所や相続を専門とした組織では
成果報酬型を取っており、
実際に相続税の還付が受けられる場合ではないと
報酬をいただかない場合が通例です。

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こんにちわ！！

台風が、また近付いてきましたね。
前回の台風よりも威力が大きいということなので
皆さん、通勤時は十分気をつけてくださいね。

今回は、
環付請求の続きをやる前に、
最近流行っている、
タワーマンションを活用した相続対策について
ご説明したいと思います。

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以前、このブログでも書いた通り

相続対策として不動産を活用することは、定番となっています。

なぜ、不動産活用が定番なのか？ということは、
相続税対策の種類を参照して下さい。

そんな中、同じ不動産でも
タワーマンションを利用すると、相続対策に一層効果が出るとも言われています。

なぜか？と言いますと、
タワーマンションは土地評価額が低いからです。

通常、

土地評価額＝地積×路線価（1平米あたりの単価）

という計算をします。

マンションの場合、
部屋数に応じて、敷地権を掛けるため、地積が小さくなります。

タワーマンションの場合、
通常のマンションよりも部屋数が圧倒的に多いため、
地積が通常よりも結構下がるので、
土地評価額が下がることになります。

不動産の評価額＝土地評価額＋建物評価額

という計算をしますから、
結果的にタワーマンションの方が
普通のマンションよりも効果的ということが理解できますね。

また、
不動産は貸家にすることで、
土地は約8割、建物は7割に評価を下げることが可能です。

更に、貸家の土地は、
小規模宅地の評価減を適用できるので
土地評価額を5割の評価にすることが可能です。

例として、
本来の土地評価:2000万円

貸家にすると、、
土地評価額：1840万円

さらにこれに、
小規模宅地の評価減の5割が適用され

最終的な土地評価額：920万円

当初の半分以下の評価になりました。

このように、タワーマンションは節税効果が大きい部分があります。

しかし、いいことばかりではなく、
タワーマンション自体がそもそも高値であること、
利回りは他のマンションの方が良い場合もあること、
将来的に近くに新しいタワーマンションが出来ると時価が下落する、
など、デメリットも当然発生します。

通常のマンションに比べて、資金繰りが難しい所もあるので、
もし、タワーマンションでの相続対策をしようとしている時には、
リスクがあることも承知の上で考えることが大切です。