かしこい相続の日本相続研究所

～相続で困る人を｢ゼロ｣にするブログ～

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こんにちは！

いよいよ町はクリスマス一色になってきましたね。

日本は元々、仏教の振興が多いですが、
キリスト教のイベントであるクリスマスでも
ここまで大騒ぎできる
何とも変わった国だと感じております。

なんでも、
ハロウィーンの時の渋谷の盛り上がり方は、
例年海外を超える勢いとのことです。

周りが楽しくやっていれば、
それにつられてしまうのが、
日本人の特徴なのかもしれませんね。

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さて、
前回は、
持分評価を下げる方法について学習してきました。

今回は、
持分評価を下げる際にポイントとなる、
退職金の適正額について
勉強していきましょう！

通常の役員退職金は、
・最終月額報酬
・勤続年数
・平均功績倍率
をもって決められます。

平均功績倍率は
会社への功績倍率は会社への貢献度を
加味するものです。

役員退職金規定として、
あらかじめ医療法人で作成しておくと
税務署で聞かれたときなどに
金額の合理性を証明するのに役立ちます。

平均功績倍率は概ね
3．0～3．5の範囲にするのが一般的です。

【例】
最終月額報酬300万円×勤続年数40年間×平均功績倍率3．5
=退職金4億2千万円

理事長を退任すると
4億2千万円が一気に排出されます。

退職金を損金扱いするためには
下記の条件を満たす必要がありますのでご注意ください。

①常勤役員が代表権や実質的な経営上の地位を持たない
非常勤役員になったとき（引退後は相談役などになる）

②取締役が監査役になったとき

③報酬が50％以上減少したとき

この辺りはあくまで参考程度でご認識ください。
具体的なお話は、
専門家と相談しながら計画的に進めて頂ければと思います。

次回は、
死亡退職金についても触れていきます。

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こんにちは。

ようやく春らしい暖かい日が続くようになりましたね。
話は変わりますが、弊社は渋谷にオフィスと構えています。
先日、渋谷のスクランブル交差点で以下のようなデモ運動があったようです。

http://blogos.com/article/110202/

これから外国人労働者も増えて
ますます低労働賃金化、非正規雇用化が進んでいくのかもしれませんね。

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現金を不動産に換えて所有することは、
将来の相続税を大きく圧縮することができます。
一億円の現金は一億円の評価にしかなりようがありませんが、
一億円で不動産を購入するとその評価額は一億円より低くなる、というものです。

土地は路線価を基本として評価し、建物は固定資産税で評価するためです。
また、賃貸不動産の場合は、その土地に対してさらに評価減ができます。
｢相続税を下げたければ現金より不動産でもて｣というのは相続税対策のセオリーで、
ほぼ全ての資産家にお勧めできる方法なのですが、
不動産であれば何を買っても良いかというとそうではありません。

所有することが大きなリスクを負うことになる物件もありますので気をつけて下さい。
次のような物件は｢収益性の低い不動産｣です。

●維持費が割高なアパート・マンション
入ってくるお金に比べてメンテナンスなどで出て行くお金の割合が高い。

●借り手のつきにくいテナントビル
テナント事業が赤字になるだけでなく、空室対策で頭を悩ませることになる。

●駅から遠い場所にあるコインパーキング
駐車する人が少なく利用客が少ない

●資材置き場程度の雑種地や使えない空き地
固定資産税だけかかり、収益性がない

これらの物件は収益性が低いにも関わらず、
相続税の課税対象資産にはしっかりと含まれます。
たとえば｢賃貸アパートの建つ土地は｢貸家建付地｣となり、
評価減の対象となりますが、ポイントは賃借人が入っていることです。

評価の時点で６ヶ月を超えて入居者がいない、
入居募集をしていない、このようなことがありますと、
実態として賃貸の用に供していない部屋は自用地とみなされ、
評価減の対象外と判断されるリスクがあります。

つまり効果的な節税はできないのです。
相続税対策として不動産を購入する場合は、
こうした｢お荷物物件｣を買うことのないように気をつけて下さい。

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こんにちは。

新年度がいよいよ始まりましたね。

先週は寒い日が続きましたが、来週の土日は暖かい日が続くようです。

梅雨入り前に沢山外出して自然を満喫するのも良いかもしれませんね。

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今回は、小規模宅地の特例について話をしていきます。
そもそも皆さんは
小規模宅地の特例という言葉の意味をご存知でしょうか？

小規模宅地の特例とは、
被相続人の自宅や事業用の土地の評価が、
一定の用件のもと高額な減税が認められていることを指します。

そもそも、
事業用の土地や、自宅などに対して相続税を通常通り課してしまうと
まともに居住や、事業の継続などが出来なくなってしまうために
このような、小規模宅地の特例というものが存在します。

ここまでで小規模宅地の内容を理解されたと思います。

ここからが大切な部分なのですが、
実は、個人事業や医療法人が医院として利用している土地についても、
小規模宅地等の特例を利用できます。

個人事業の場合、
医院で利用している土地と建物が共に被相続人のものであれば、
相続時にそのまま事業用宅地とみなされて、特例の適用ができます。

被相続人が医療法人を経営している場合、
医院の土地を相続するときに小規模宅地等の特例を適用できるのは、次の場合です。

①被相続人が所有する土地を医療法人に貸付し、医療法人が病院を建てている場合
②被相続人の所有する土地に、被相続人が病院を建て、その病院を医療法人に貸付している場合
上記①②の土地が次の5つの要件を満たすとき、
特定同族会社事業用宅地等に該当し、400㎡まで80％減額できます。

１．相続の時点で、被相続人およびその親族が医療法人の持分を50％以上保有している
２．宅地を承継する者が、医療法人の役員になっている
３．医療法人を相続税の申告期限まで引き続き継続する
４．宅地を承継する者が相続税の申告期限まで引き続き所有する
５．医療法人に土地または建物を継続的に相当の対価で貸付する。

オーナーである被相続人が医療法人に土地または建物を貸付したときに、
医療法人が相当の対価を支払っていたかどうかです。
無償だったり、相当の地代や賃料よりも安価すぎる場合は
｢使用貸借｣とみなされ小規模宅地の特例は適用されません。

なお｢持分あり｣の医療法人でなければ
上記特例は適用できませんのでご注意ください。

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こんにちは。

いよいよ新しい年度の始まりが近付いて参りました。

4/1は晴れの予報ですので、きれいな桜が見れると良いですね。

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今回は、タイトルの通り土地の評価を下げるためのポイントについて
解説をしていきます。

相続では依頼する税理士によって相続税が大きく異なることがあります。
単純に｢路線価×地積｣だけで評価がでるなら誰が計算しても同じになるはずです。
しかし、評価する税理士や不動産鑑定士によって大きく値が異なるのです。

そもそも土地の形状は千差万別です。2つとして同じ土地は存在しません。
真四角で地盤もしっかりしていて、坂も崖もなく平坦で、周囲の環境も問題なしの
パーフェクトな土地はないですよね。
なにかしらのマイナスポイントがあるものです。

例えば、形状がいびつだったり、墓地が近いとか、埋立地だとか。

実際相続税の土地評価は10件に1件は時価よりも高くなると言われています。
また、
優れた税理士や不動産鑑定士が再評価をすると、何千万もの評価減ができることがよくあります。
土地ごとの特性を見逃すことなく評価に組み込んでいくことが、
土地評価をする上でとても重要なのです。

以下に評価減となるポイントをまとめましたので参考にして下さい。

よくある評価減のポイント

■間口の狭い土地…袋地からの細い敷地で道路に接する、いわゆる旗竿地

■道路幅の狭い土地…建物を建てるとき、道路幅を確保するため土地の一部を提供しなくてはならない土地（セットバック）

■無道路地…道路に接していない（または２m未満の接道）の土地

■不整形地…形がいびつで利用しづらい

■がけ地・傾斜地…山の斜面を切り開いたり、大きな川沿いなどの斜面を含む

■高圧線がある土地…高圧線が土地のうえを通っていると建築制限がかかる

■線路沿いの土地…騒音や振動が激しい

■道路と高低差がある土地…道路より高い位置または低い位置にあり、付近の住宅に比べて著しく高低差がある

■忌み地…墓地やゴミ処理場など多くの人が忌み嫌うものが近くにある

■敷地内に神祠のある土地…敷地内にある神社や祠などの御神体祀り、日常礼拝の用に供しているもの

■貸テナント・アパート…駐車場、貸家、倉庫などの敷地

■近隣に比べて広めの土地…いわゆる広大地

これらの評価減につながるポイントが1つあるだけでも大きく値が変わります。

もし複数の評価減ポイントがあったら？

そう考えるとバカにならない金額の差が出るのです。

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こんにちは。

いよいよ桜の花のつぼみが少しづつ膨んできました。

春が待ちどうしいですね。

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相続が発生した際には、相続税額を計算するための資産の評価を行います。

この評価額を減少させるように工夫すれば課税対象になる資産額が少なくなり、節税が可能です。

この評価減を行うためにまず知ってもらいたいのは『小規模宅地の特例』です。

改正前は以下のような特例内容でした。

■居住用の土地（自宅敷地）であれば240㎡まで8割減。

■特定事業用の土地（商店など自ら事業について用いている敷地）であれば400㎡まで8割減。

■賃貸事業用の土地（アパートなどの敷地）であれば200㎡まで5割減。

最大80％もの評価減になるので、生前に適用条件と適用範囲を確認し最大限利用できるように考えてください。自宅敷地が6,000万円（200㎡）で、これに小規模宅地の特例を適用すると、6,000万円×80％＝4,800万円の減額。

つまり、自宅敷地については6,000万円のところ、1,200万円の評価額で良いとなります。

さて、ここで特記したいことは2015年1月1日以降に発生した相続については適用条件が変更されより使い安くなりました。

■居住用の土地（自宅敷地）であれば240㎡まで8割減。→240㎡までを330㎡まで拡大

■特定事業用の土地（商店など自ら事業について用いている敷地）であれば400㎡まで8割減。→改正前の制度では、自宅敷地240㎡と特定事業用宅地400㎡bに調整計算を行い、合わせて400㎡までの適用でしたが、改正後は自宅敷地330㎡と特定事業用宅地400㎡の両方に限度免責いっぱいまで適用できるようになりました。

税制上のメリットが大きく、相続税を節税するために欠かせない特例です。

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こんにちは！！

改めまして、本年もよろしくお願いいたします。
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さて、早いもので2015年になってしまいました。

しつこいようですが、2015年それは相続税の改正の年ですね。

どのように改正したのかは、
過去の日本相続研究所のブログでも書かせていただきましたので
気になる方は過去の記事もご参照下さい。

さて、確認程度に改正の大枠は

①基礎控除枠の縮小（課税対象者が大幅に増えます）
今まで４％しか相続税対象者がいないのが実情でしたが、６％から７％に増えると言われています。さらに、大都市圏に住んでいる方の場合「戸建を持っていれば、相続税がかかる」とまで言われています。

②相続税の税率が上昇
今まで最高５０％の税率だったのに対して、相続財産が高額の場合細かく税率を分けていき、最高５５％になります。
「相続税対策をしないと、財産は3代目で無くなる」と従来でも言われておりますが、
さらに相続税対策をしないとご自身で築いた財産や、
受け継いできた財産を国に現金もしくは物納という形で納めなければならなくなり、財産が積み木崩しのように雪崩落ちます。

さぁ、ここまではあくまで確認です。

それでは、皆さまに問題です。次のうちどの場合が、相続税改正後の適応を受けるでしょうか？

A　2015年1月1日に死亡した場合
B　2014年12月1日に死亡し、2015年8月1日に相続手続き全てを完了した場合。
C　2014年12月1日に死亡し、2015年1月20日にタンスの奥から遺言書を被相続人が発見した場合

答えはAのみです。
簡潔に言うと、死亡した瞬間に相続の発生原因となり相続が開始します。

つまり、2015年になった今。死亡した方全ての人が、改正後の適応を受けることになります。

逆を言うと、2014年末に死亡し、
まだ相続の各種手続きを済ませないまま2015年を迎えても2014年12月31日まで適応されていた旧来のものが適応されます。

今回の改正は大幅刷新ということもあり、大枠から細かい部分まで変更があります。
そもそも、六法全書の主として相続に関連する項目だけでも、
相続税法は第1章から第8章までの第71条に加えて附則があり、
さらに民法第5編における相続は、第1章から第8章までの第882章から第1414章まで細かく記されています。

このことから分かる通り、
日本の法律において相続に関連することはかなり大きなウエイトを占めており、
一般人は当然ながらに、2015年にその法律が改正されるとなれば法律に携わる人々にとっても、
大きなニュースと言えるのでしょう。

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こんにちわ！！

もう11月も半ばを過ぎましたね。今年もそろそろ終わりです。

来年は2015年です。

相続税改正が迫ってきたということを、覚えていますか？

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相続税改正って？どう変わったの？

（http://souzoku-japan.com/blog/2014/09/07/89/）

の記事で紹介させていただいた通り、
来年2015年1月1日より相続税は改正されます。

相続税改正の大枠としては、

①    基礎控除の縮小

5000万円＋法定相続人の数×1000万円
↓変更後
3000万円＋法定相続人の数×600万円

②    税率構造の変更

各法定相続人の取得金額

・1億円～３億円以下の場合４０％
・3億円超の場合５０％

↓変更後

・1億円～2億円以下の場合４０％
・2億円～3億円以下の場合４５％
・3億円～6億円以下の場合５０％
・6億円超の場合５５％

といった具合に、
基礎控除の縮小と税率構造の変更が改正の大枠の二つです。

まさに、
法人化からではなく個人から税を取る
という時代の流れの一つとして
相続税も改正されたのではないでしょうか？

しかし、
相続税改正はこれだけではございません。

消費税が改正された際も、
住宅ローン減税や自動車取得税の減税など、
なにかが増税されるとその代わりに
経過処置無いし減税や控除がなされるパターンが多いです。

今回の相続税改正も例外ではありません。

具体的には、

①    未成年者控除と障害者控除の引き上げ

20歳になるまでの1年につき6万円
↓変更後
20歳になるまでの1年につき10万円

②    小規模宅地の特例の適用要件の緩和

ちなみに、小規模宅地の特例に関しては
（http://souzoku-japan.com/blog/2014/09/12/102/）

★居住用宅地等（特定居住用宅地等）の限度面積が拡大。

限度面積240㎡（減額割合80%）
↓変更後
限度面積330㎡（減額割合80%）

★居住用と事業用の宅地等を選択する場合の適用面積が拡大

合計400㎡まで適用可能
↓変更後
合計730㎡まで適用可能

また、
二世帯住宅として構造上区分されていても
特例の適用が出来るようになります。

加えて、
老人ホームなどに入居している場合も
特例の適用が出来るようになりました。

もちろん相続税改正で重要な部分は
前者の基礎控除引き下げと税率構造の変化です。

ただし、
小規模宅地の特例の改正は見落としがちですが、
重要な税改正の一つです。

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こんにちは！！
10月もいよいよ終わりですね。
そろそろ、マフラーや上着が無いと寒い時期だなーと感じる次第です。

話は変わりますが、
最近、NewsPicksというアプリケーションを使っています。
このアプリは、最新のニュースや流行の情報が沢山書いてあるサイトです。
テレビのニュースよりも詳しい内容が書いてあるので、是非オススメですよ。
https://newspicks.com/top-news

さて、今回は、
相続登記とその際に必要な書類について書いていきます。

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皆さんは、相続登記とは何か？
と聞かれた際に明確に説明することが出来るでしょうか？

凄くシンプルに説明しますと、
相続登記とは、

”土地や建物の名義を変更すること”です。

この、下の図をご覧頂けると分かりやすいと思います。

このように、
被相続人から相続人へと不動産や土地の名義を変更することを
相続登記と言います。

登記とあるので、
この手続きは、法務局を通じて行う必要があります。
その際、用意しなければならない書類が何点かあるのですが、
以下の状況によって、変わってきます。

★遺言があるケースの必要書類★
□公正証書遺言、もしくは検認が済んだ自筆遺言
□被相続人の住民票の除票（本籍記載のもの）
□被相続人の死亡時の戸籍謄本
□不動産を相続する人の戸籍謄本
□不動産を相続する人の住民票（本籍記載のもの）
□相続する不動産の固定資産評価証明書

※”公正証書遺言、もしくは検認が済んだ自筆遺言”以外は
司法書士で準備可能。

★遺言がないケースの必要書類★
□相続人全員の印鑑証明書(相続人が1人の場合は不要)
□被相続人の住民票の除票（本籍記載のもの）
□被相続人の死亡時の戸籍謄本
□不動産を相続する人の戸籍謄本
□不動産を相続する人の住民票（本籍記載のもの）
□相続する不動産の固定資産評価証明書
□被相続人の出生時までさかのぼる戸籍謄本(被相続人の死亡時より前の戸籍謄本の全て)
□相続人全員の戸籍謄本(不動産を相続する人以外の相続人分も全て)
□遺産分割協議書(相続人が1人の場合は不要)

※”相続人全員の印鑑証明書”以外は
司法書士が準備可能。

というようになっています。
司法書士という言葉が出てきていますが、
相続登記を専門家にお願いする場合は司法書士が基本となります。

ご自身で相続登記をすることも勿論可能ですが、
法務局に何度も通う必要があるので、少し手間かもしれませんね。

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こんにちわ！！

せっかくの週末に台風が接近してきているみたいですね。
月曜日は交通機関が止まる可能性が大きいですので、
いつもよりも凄い、ラッシュアワーになりそうですね。

さて、今回は、

相続税対策の種類を具体的に述べていきたいと思います。

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相続税対策をする方法は、この世の中にいくつかあります。

資産管理会社を作って、
資産の分散をしたりするのが一つの良い例です。

けれども、対策の方法がいくつもあるので
少し認識しづらい部分でもあります。

そういう方のために、
以下に
大まかな対策方法をまとめてみました。

相続税対策の種類

１：土地活用

アパートやマンションは
相続税評価が3割ほど低いと言われています。
つまり、

現金2000万円＞2000万円相当のマンション

という構図になります。
同じ2000万円でも、
マンションの方が課税が低くなるということですね。

２：資産の分散化

相続税は、あくまで個人に対する税金です。
つまり、法人にはかかりません。

そのため、
資産管理会社を作って、自分が所有しているマンションを、
その資産管理会社のものにすることで節税に繋がります。
一例をだすと、

・資産管理会社無し
貯金2,000万円＋マンション2,000万円＝4,000万円が課税対象

・資産管理会社有り
貯金2,000万円＋マンション0万円＝2000万円が課税対象
＊マンションは法人名義になるので課税対象外

このように、
資産管理会社を作り、資産を個人と法人に分散化することが出来ます。

３：養子縁組

法定相続人の数を増やすことも相続税対策です。

法定相続人が一人増えると、
・基礎控除額　＋1,000万円
・生命保険金、死亡退職金の基礎控除額　＋500万円

の控除が出来ます。
これを利用して、
養子縁組をするなどして法定相続人の人数を増やします。

そうすることで、
控除額が増えていくので、相続税対策となります。

このように、
大まかに分けると、これ位対策の方法があります。

ただし、相続が想定される時は、
資産の組換え、生命保険の利用など色んなことが絡んできますので、
しっかりと専門家の方と相談することをオススメします。

よくお昼のワイドショーなんかで、目にする相続をめぐる骨肉の争い。
あれは、一部大袈裟なものもありますが、
お金が人を変え遺族が骨肉の争いになることもしばしばあります。

そこで大事なのが遺言書です。
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ここでは、遺言書の書き方や種類を事細かに説明するのではなく、
遺言書を書くことによって起きる被相続人と相続人のメリットを記事として書きます。

遺言書を書くメリット：
①自分の意思で相続させる財産を処分できる。

遺言書を書くことによって法定相続人ではない
血縁関係の無い人やかわいいお孫さんに財産を残すことが可能です。
もし、遺言書を書かなかった場合…

法定相続人以外に財産を残すことができません。
また、財産の分割方法も基本的に規定通りになるため、
生前特に面倒を見てくれた相続人に多めに財産を分割するようなことは出来ません。
ちなみに、最近ではペットにも遺言を残す人がいます。

実際に裁判所のデータによると
平成23年の遺産分割事件の認容調停件数は年間7921件であり、
毎日どこかで相続に関して、遺族が争っているのが事実です。

②相続人同士のトラブルを回避できる。

正確に書かれた遺言書ならば、遺産協議分割を省けます（一部の場合除く）。
そのためトラブル回避に大幅に繋がります。
もし、遺言書を書かなかった場合…

遺産の分割方法を一から決めなければなりません。
加えて、法定相続人の全員が全ての財産について取りきめをし、
全ての事項に合意をしなければなりません。

③スムーズに相続手続きが出来る。

法的要件をしっかり満たした遺言書ならば、
役所や金融機関などの煩わしい手続きも大幅に省けます。
もし、遺言書を書かなかった場合…

遺言書によって事前に資産や負債が明らかになっていないので、
一から調査して遺産分割を開始しなければなりません。
また、相続人に未成年者がいる場合、

特別代理人を家庭裁判所に請求し、遺産協議を行わなければなりません。

以上が遺言書を書くことによって生まれる代表的なメリットです。
それでは、どのような人が遺言書を書くべきでしょうか？？

それは、
不老不死ではない限り、書いたほうが懸命だと思います。
たとえば、相続人がいない人でも、相続財産は国のものになってしまいますから
遺言書によってお世話になった人に残すほうがベストでしょう。

ただ、あえて遺言書を書く人をあげるならば…

・年齢が65歳以上の人(元気なうちやっておきましょう！財産の大小や有無は全く関係ありません）
・マイホームを所有している人（自宅は立派な財産であり、不動産は分割が非常に難しいものです）
・相続人が複数いる場合（トラブルに巻き込まないために）
・特定の人や団体に財産を寄付や相続したい人（最近はNPO法人などに相続する人が増えています）
・自営業を経営しているひと(法定相続分に応じて財産を分けると、事業基盤そのものが弱体化します）
などなどひとつでも当てはまるならば、遺言書の作成をお勧めします！！