問題点

田舎の土地にアパートを建設して相続対策するか、都心の収益マンションを購入するか。

石川県出身のＮ様は、家族と共に埼玉県で生活しています。地元石川県には年に一度か二度帰省する程度でしたが、お母様が亡くなってからは、帰省する機会も減りました。地元には自宅と畑があり、お母様が亡くなり誰も使用していない期間が続き、固定資産税だけを払っている状況です。

地元の不動産屋からはアパート建設して家賃収入を得たらどうか、という提案をもらっていましたが、こんな田舎にアパートを建てて大丈夫なのかという不安があり相談を頂きました。

解決策

地元の不動産を売却し、都心の収益不動産に組み換える。

遊休地にアパートを建設して、家賃収入を得ながら相続税対策をする手法は地主を中心に頻繁に行われていました。しかし地方の人口は減少しており、賃貸経営をするには不向きな場所です。子供に残すのであれば安定的に家賃収入を得られる都心のマンションが良いでしょう。

― 田舎の不動産は売却するのも大変

地元の不動産は売却に出しました。現地付近の不動産会社に依頼しましたが、お問い合わせはほぼありませんでした。そこで弊社のネットワークを駆使して地域一番店から町の小さな不動産会社、地元の税理士や司法書士にまで連絡を取り、売却に力を注ぎました。その結果、自宅と畑で1,400万円程の資金を確保できました。

― 賃貸用マンションは評価が低い

公正証書遺言とは公証役場で公証人に作成してもらう遺言書です。
地元の不動産を売却した資金を元手に、都心の築浅マンションを1,800万円で購入しました。人に貸すことを目的とする不動産は相続時の評価がとても低いことがポイントです。今回の物件は、相続時の評価は360万円程度ですので、1540万円の評価減です。相続税の節税にも大きく役に立ちました。

問題点

相続財産に現金が多いため、生前贈与したいが贈与税が高すぎる

10年前に夫を亡くしたＦ様は、夫が経営者だった為、多額の現金を保有していました。夫の突然の死により相続対策をすることもできず多額の相続税を支払うことになりました。

F様も年をとり、子供たちに同じ思いをさせたくない、生きているうちに財産を渡したいと考えました。知り合いの税理士に相談したところ、無税で贈与できるのは年間110万円まで、1,000万円以上の贈与をすれば50%もの贈与税がかかることを知り、相談を頂きました。

解決策

現金で贈与せずに評価の低い、賃貸用マンションを購入し贈与する。

贈与は年間110万円までは無税ですることができます。
しかし1,000万円以上の贈与をすると50％もの税金がかかります。
贈与した金額の半分は税金として取られてしまうのです。
贈与は短期間でするには不向きな方法です。

― 相続評価の低い賃貸用マンションで贈与する

不動産を贈与する場合の評価は、相続の時と同様の評価をします。
人に貸すことを目的とするマンションは、相続時の評価がとても低いため、贈与税を安くすることができます。

― 実際の不動産贈与の例

都心の賃貸用マンションを1,900万円で購入。相続時の評価は360万円。年間110万円は無税なので差し引くと250万円の評価。
15％の税率と10万円の控除が適用され、27.5万円納税。
現金で1,900万円贈与した場合は670万円の増税ですから大きな節税効果が見込まれます。

問題点

以前に発生した相続で広大地減額の特例が適応されておらず、過大な相続税を払った。

栃木県に在住のＧ様は、3年前にお父様の相続が発生。これまで顧問業務を依頼していた地元の税理士に相続申告を依頼しました。
その時の申告において、顧問税理士が相続税にあまり詳しくない印象を受けました。

今回、お父様に引き続きお母様が亡くなり、同じ税理士に依頼するのは不安があるため日本相続研究所にご相談頂きました。

解決策

以前のお父様の相続税申告について、広大地評価を適用し嘆願の請求（還付請求）を行う。

東京の相続税専門の税理士を紹介し、申告業務を依頼しました。
Ｇ様の母の申告書を作成する過程で、Ｇ様の父の申告書の土地評価に誤りがあることが判明しました。

― 税理士にも専門分野がある

多くの税理士は企業の顧問税理士として毎月の経理と年度末の決算をメインの業務としてます。

もちろん税の専門家である以上、相続税について全くの無知ではありませんが、そもそも相続税の申告業務は年間で5万件弱しかありませんので、相続業務を経験したことがない税理士が多いのは仕方のないことです。

企業の顧問税理士と相続を専門にしている税理士では、知識と経験に大きな差があるのです。

― 相続税還付には期限があります

1,000m²以上の土地については、広大地評価という財産評価規定が適用され、大幅に評価が下がります。
還付請求は「更生の請求」と「更生の嘆願」に分かれますが、相続が発生した日から5年10ヶ月を過ぎるとどちらもすることはできません。
今回は、お父様が亡くなったのは3年前でしたので、税務署との折衝の結果、広大地評価が認められ、過大に払っていた税金（約500万円）が還付されました。

問題点

相続の専門家は自分の専門分野以外の部分は分からないため、一元的なサービスを提供できない

東京都板橋区に在住のＸ様は宮崎県の出身で、幼い時に父母が離婚しました。その後、父や父方の親戚とは疎遠になっておりましたが、突然、叔母（父の妹）から手紙が届き、父は一年前に死亡したとの連絡を頂きました。

手紙の趣旨としては、地元の不動産（父の自宅、田畑等）は先祖伝来の土地なので、叔母が全て相続したいとのことです。
Ｘ様には、相続を放棄してほしいとの内容だったのです。

叔母の存在もほとんど記憶にはなく、父の地元の不動産を引き継いでも処分に困るだろうし、どうすべきかわからずに時間だけが過ぎてしまい、相続放棄の期限（相続を知った日から３ヶ月以内）が経過してしまったのです。

それを知った叔母から、再度手紙が届き、相続放棄ができなければ、一度、Ｘ様が相続をしてその後不動産を贈与してくれれば良いとの内容です。

叔母は地元宮崎の司法書士に相談していたらしく、相続登記の書類と贈与契約書などの書類も一式送られてきて、署名・押印して返送してほしいとのことです。

叔母に悪意は無いと思うが、一方的な進め方に不安を覚えたＸ様は知り合いの税理士に相談しました。

解決策

各専門家の強みを理解した仕切り役が問題解決チームを運営

相談した税理士からは、「Ｘ様が一度相続され、その後、叔母との売買により所有権を移転したらどうか？ 」と提案を受けましたが、今度は別の問題が発生しました。

宮崎の土地の売買の価格の選定、そのほかの実務は誰がするのか？叔母との売買に関する交渉は誰がするのか？諸費用はどちらが負担するのか？
解決の糸口が見つからない中、これらを解決できたのは、日本相続研究所に相談したからでした。

― 相続は一人の専門家では解決できない

このような相続問題は、複数の専門家が互いに情報を共有し、連携して対応しなければ解決はできません。
1:不動産コンサルティングによる不動産売買価格の査定。
2:弁護士による、相手方との価格等交渉及び契約書の締結。
3:司法書士による相続登記と、売買による所有権移転の登記。
これらをスムーズに進行させるには、全体を監督する仕切り役の存在が不可欠です。

― プロに依頼することで相続トラブルを未然防止

X様は当初、複雑化してしまった相続問題がトラブルに発展してしまうのではないかという不安を持っていました。思い通りに進まない叔母の方にも、不信感が芽生え始めていたからです。

しかし、日本相続研究所が代理人となり、相手方である叔母と誠意をもって話し合い、売却価格や進め方に同意を得たことで、全ての事を進めたのでトラブルもなく、スムーズに不動産の売却と所有権の移転が完了しました。