かしこい相続の日本相続研究所

～相続で困る人を｢ゼロ｣にするブログ～

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こんにちは。
まだまだ暑い日が続きますね。

最近、FIFAでの汚職問題が浮き彫りになっていますね。
このニュース、一見、日本には関係無いように思えますが、
実はかなり重要な話でもあります。

なんでも、
2018年と2022年のW杯開催地が状況によっては
変更となる可能性があるためです。

2022年W杯開催地に日本は以前から
積極的に立候補をしていましたので、
カタールが今回の汚職問題の件で見送られると、
日本でのW杯開催も考えられます。

今後の進展が楽しみです。

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今回も、
前回に続きましてタワーマンション節税についての記事を書きます。

タワーマンションを使った相続税対策は
弊社のセミナーでも良く取り上げている内容ですので、
しっかりと学習してきましょう！

おさらいを兼ねて説明すると、
タワーマンションは
相続税対策に高い効果を発揮する不動産として人気があります。

例えば、2億で買ったマンション１戸が
7,000万円程度の評価になるようなことがあります。

なぜこのようなことが起こるのかは、
タワーマンション１戸あたりの
土地建物の評価を見ていくとわかります。

タワーマンションの土地評価は、
あくまでも専有面積によって決まります。

たとえ路線価の高い地域にあっても、
土地は全戸で共有してますので、
１戸あたり土地専有面積はさほど広くありません。
一戸建てを買うより、土地の評価はずっと少なくて済みます。

また建物評価は、低層階も高層階も固定資産評価で、
広さや造りが同じならば評価額は同じになります。

つまり、
高層階の方が人気があり、
資産価値としても高くなります。

相続財産評価額としては同じ7,000万円でも売りに出すと
高層階の方が市場価値は高いことは間違いありません。
よって高層階であればあるほど、
購入価格と評価額の乖離が大きくなります。

低層の部屋が1億円で、高層階が1.5億円ならば、
高層階に住戸を買っておく方が
評価減の効果がより大きくなるのです。

仮に評価額がどちらも5,000万円であれば、
その圧縮額は、
低層階の場合は5,000万円、高層階の場合は1億円です。

また、この部屋を賃貸で人に貸すにしても、
家賃は高層階の方が断然高く設定することになります。
（次回へ続く）

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こんにちは。

ようやく春らしい暖かい日が続くようになりましたね。
話は変わりますが、弊社は渋谷にオフィスと構えています。
先日、渋谷のスクランブル交差点で以下のようなデモ運動があったようです。

http://blogos.com/article/110202/

これから外国人労働者も増えて
ますます低労働賃金化、非正規雇用化が進んでいくのかもしれませんね。

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現金を不動産に換えて所有することは、
将来の相続税を大きく圧縮することができます。
一億円の現金は一億円の評価にしかなりようがありませんが、
一億円で不動産を購入するとその評価額は一億円より低くなる、というものです。

土地は路線価を基本として評価し、建物は固定資産税で評価するためです。
また、賃貸不動産の場合は、その土地に対してさらに評価減ができます。
｢相続税を下げたければ現金より不動産でもて｣というのは相続税対策のセオリーで、
ほぼ全ての資産家にお勧めできる方法なのですが、
不動産であれば何を買っても良いかというとそうではありません。

所有することが大きなリスクを負うことになる物件もありますので気をつけて下さい。
次のような物件は｢収益性の低い不動産｣です。

●維持費が割高なアパート・マンション
入ってくるお金に比べてメンテナンスなどで出て行くお金の割合が高い。

●借り手のつきにくいテナントビル
テナント事業が赤字になるだけでなく、空室対策で頭を悩ませることになる。

●駅から遠い場所にあるコインパーキング
駐車する人が少なく利用客が少ない

●資材置き場程度の雑種地や使えない空き地
固定資産税だけかかり、収益性がない

これらの物件は収益性が低いにも関わらず、
相続税の課税対象資産にはしっかりと含まれます。
たとえば｢賃貸アパートの建つ土地は｢貸家建付地｣となり、
評価減の対象となりますが、ポイントは賃借人が入っていることです。

評価の時点で６ヶ月を超えて入居者がいない、
入居募集をしていない、このようなことがありますと、
実態として賃貸の用に供していない部屋は自用地とみなされ、
評価減の対象外と判断されるリスクがあります。

つまり効果的な節税はできないのです。
相続税対策として不動産を購入する場合は、
こうした｢お荷物物件｣を買うことのないように気をつけて下さい。

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こんにちは。

いよいよ新しい年度の始まりが近付いて参りました。

4/1は晴れの予報ですので、きれいな桜が見れると良いですね。

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今回は、タイトルの通り土地の評価を下げるためのポイントについて
解説をしていきます。

相続では依頼する税理士によって相続税が大きく異なることがあります。
単純に｢路線価×地積｣だけで評価がでるなら誰が計算しても同じになるはずです。
しかし、評価する税理士や不動産鑑定士によって大きく値が異なるのです。

そもそも土地の形状は千差万別です。2つとして同じ土地は存在しません。
真四角で地盤もしっかりしていて、坂も崖もなく平坦で、周囲の環境も問題なしの
パーフェクトな土地はないですよね。
なにかしらのマイナスポイントがあるものです。

例えば、形状がいびつだったり、墓地が近いとか、埋立地だとか。

実際相続税の土地評価は10件に1件は時価よりも高くなると言われています。
また、
優れた税理士や不動産鑑定士が再評価をすると、何千万もの評価減ができることがよくあります。
土地ごとの特性を見逃すことなく評価に組み込んでいくことが、
土地評価をする上でとても重要なのです。

以下に評価減となるポイントをまとめましたので参考にして下さい。

よくある評価減のポイント

■間口の狭い土地…袋地からの細い敷地で道路に接する、いわゆる旗竿地

■道路幅の狭い土地…建物を建てるとき、道路幅を確保するため土地の一部を提供しなくてはならない土地（セットバック）

■無道路地…道路に接していない（または２m未満の接道）の土地

■不整形地…形がいびつで利用しづらい

■がけ地・傾斜地…山の斜面を切り開いたり、大きな川沿いなどの斜面を含む

■高圧線がある土地…高圧線が土地のうえを通っていると建築制限がかかる

■線路沿いの土地…騒音や振動が激しい

■道路と高低差がある土地…道路より高い位置または低い位置にあり、付近の住宅に比べて著しく高低差がある

■忌み地…墓地やゴミ処理場など多くの人が忌み嫌うものが近くにある

■敷地内に神祠のある土地…敷地内にある神社や祠などの御神体祀り、日常礼拝の用に供しているもの

■貸テナント・アパート…駐車場、貸家、倉庫などの敷地

■近隣に比べて広めの土地…いわゆる広大地

これらの評価減につながるポイントが1つあるだけでも大きく値が変わります。

もし複数の評価減ポイントがあったら？

そう考えるとバカにならない金額の差が出るのです。