かしこい相続の日本相続研究所

～相続で困る人を｢ゼロ｣にするブログ～

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こんにちは。

ようやく春らしい暖かい日が続くようになりましたね。
話は変わりますが、弊社は渋谷にオフィスと構えています。
先日、渋谷のスクランブル交差点で以下のようなデモ運動があったようです。

http://blogos.com/article/110202/

これから外国人労働者も増えて
ますます低労働賃金化、非正規雇用化が進んでいくのかもしれませんね。

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ここからがブログの本編です

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現金を不動産に換えて所有することは、
将来の相続税を大きく圧縮することができます。
一億円の現金は一億円の評価にしかなりようがありませんが、
一億円で不動産を購入するとその評価額は一億円より低くなる、というものです。

土地は路線価を基本として評価し、建物は固定資産税で評価するためです。
また、賃貸不動産の場合は、その土地に対してさらに評価減ができます。
｢相続税を下げたければ現金より不動産でもて｣というのは相続税対策のセオリーで、
ほぼ全ての資産家にお勧めできる方法なのですが、
不動産であれば何を買っても良いかというとそうではありません。

所有することが大きなリスクを負うことになる物件もありますので気をつけて下さい。
次のような物件は｢収益性の低い不動産｣です。

●維持費が割高なアパート・マンション
入ってくるお金に比べてメンテナンスなどで出て行くお金の割合が高い。

●借り手のつきにくいテナントビル
テナント事業が赤字になるだけでなく、空室対策で頭を悩ませることになる。

●駅から遠い場所にあるコインパーキング
駐車する人が少なく利用客が少ない

●資材置き場程度の雑種地や使えない空き地
固定資産税だけかかり、収益性がない

これらの物件は収益性が低いにも関わらず、
相続税の課税対象資産にはしっかりと含まれます。
たとえば｢賃貸アパートの建つ土地は｢貸家建付地｣となり、
評価減の対象となりますが、ポイントは賃借人が入っていることです。

評価の時点で６ヶ月を超えて入居者がいない、
入居募集をしていない、このようなことがありますと、
実態として賃貸の用に供していない部屋は自用地とみなされ、
評価減の対象外と判断されるリスクがあります。

つまり効果的な節税はできないのです。
相続税対策として不動産を購入する場合は、
こうした｢お荷物物件｣を買うことのないように気をつけて下さい。